宿借帳

もう家なんか買わない

墓地が隣なら買いだと思った瞬間

10年くらい前の話ですが、新宿区にある築30年程度の団地タイプのマンション(2戸1階段)の現地調査をしました。駅から徒歩10分程度で緑も都心にしては多く居住環境もよいのですが、マンションの隣接地がお寺の墓地になっていました。しかも、ベランダのある南側開口部だったのでマンションの居室からは目につく位置です。気にしない人もいると思いますが、墓地は不動産の評価上嫌悪施設として扱われるので、環境条件としてはマイナス要因になります。私も教科書的にはそのように判断して評価をしました。あくまでも不動産の評価は合理的な市場人になり替わって判断する作業なので居住環境はマイナスになります。しかし、個人的にはこのマンションをとても気に入りました。なぜなら、都心にあるマンションは窓などの開口部からの景観や眺望が劣るケースが多いのです。現在は開口部からの景観が開けていたとしても、将来永久にその景観が保障されているわけではありません。しかし隣が墓地であったこのマンションは視界を遮る障害物はなく眺望が開けているだけでなく、墓地が潰れることも可能性として著しく低いので、半永久的に開口部からの眺望が確保されているといえます。さらに、墓地の先が低層住居専用地域といって高い建物が建てられない地域になっていたのでその先の眺望も確保されていました。お盆の時期などは週末の交通量など若干増える程度で、線香の匂いも気にならない所在階だったので、この物件は買いだなと感じました。墓地が隣ということで杓子定規に評価は低くされてしまうのでお買い得物件だと感じました。墓地だけに限らず、不動産の減価要因は、大多数の人の意見が反映されて形成されているので、自分が不動産の価格形成要因についてはマイノリティなのであれば、一般的な人が購入をためらう物件をあえて探してみることをお勧めします。墓地以外にも、鉄道、ガソリンスタンド、ガス貯蔵施設、高圧電線、暴力団事務所、刑務所などの施設が近隣にあると減価されている可能性が高いです。刑務所が近いのもいいかもしれません。脱走とか今日日考えられないので。

今までで一番後悔したお金の使い方

お金をどのように使おうが個人の自由です。


ですが、ちょっと気になるのがお葬式にかかる費用です。ある調査によると全国の葬儀にかかる平均費用は約120万円だそうです。かなり高額な印象がありますが、あくまでもこれは葬儀代だけです。他にも、人がなくなると、仏壇、墓、税金等々の出費が伴います。

 

私は不思議でしょうがないんです。なんで死んだ人にこんな贅沢しなくちゃいけないのかと。両親が早逝だったので、16歳と27歳の時に2回喪主を経験しています。16歳の時は名前だけ喪主で、実質的には叔父がすべて段取りをしてくれたので、実際にどの程度の出費があったのかは不明ですが、親族だけの密葬だったのでたいした出費ではなかったと思います。27歳の時は喪主として主体的に関わりましたが、周りの言いなりになって、葬儀場やらお布施やら仏壇やら骨壺やらを決めていました。実際、標準が何なのか分からない世界なので、大人の意見を基準に進めるしかなかったのです。


とりあえず人が亡くなるとやたらと出費するんですね。葬儀一式で数百万、仏壇で数十万、絵柄の入った骨壺が数万、墓地の永大供養料が数十万、墓石が数十万、お布施が数十万、戒名が数十万、借金の整理に数百万とポンポンと右から左に出ていきます。私はお金に関しては堅実な方なので、それまで借金などしたこともなかったのですが、さすがにこの時は頼りました。労働組合員だったので労金から低利で100万円程借りました。この時だけは保険は必要だと思いました。今は違いますけど。


そんなこともあってか、葬儀に対しては否定的な感情しかないのかもしれません。一つ一つの事柄を検証してみました。

・お経の意味
お釈迦様の教えだそうです。死んで仏門に入るという遺言もないので不要でした。

・戒名の意味
死んで仏門に入る遺言もないので法号は不要でした。

・位牌の意味
法号も不要ですし、魂が帰る場所といわれてもそんなフィクション信じないの不要でした。

・仏壇の意味
無宗教でしたし、ご本尊を祭る必要もないのでこれも不要でした。祈りたいときは近所の神社で十分。

・葬式の意味
仏教徒ではないので、成仏させる儀式も不要でした。

 

そもそも死んだら皆仏教徒になるなんて、故人も想像してなかったと思います。日本人は半数が無宗教者なので、そもそも葬儀なんて必要ない人がほとんどのはずです。ここいらへんを整理しないで、皆が一様に葬儀を行う理由の本質は”畏れ”にあるんじゃないかと思います。ちゃんとやらないと先祖に祟られるぞと暗黙の裡に刷り込まれているんじゃないかと。今思えばこれすべてフィクションなので、無駄なことしたなと後悔しています。これから喪主になられる方はよく考えた方がいいと思います。

それでも家が欲しいというならこんな物件がいいのでは

将来予測というものには限界がありますが、こと日本の不動産、特に住宅価格については将来的にいい材料が少ないと思います。2020年まではオリンピック特需があるということで「いまはまだ大丈夫」という雰囲気が支配しているような感じがしますが、現在の不動産価格にはこれらの要因が既に織り込まれているので、価格を維持するにはその先の要因が必要になります。ただ材料としては負の要因の方が強いと思います。以下整理してみました。

 

【今後地価が下がる要因】
・空き家の状況
以前のブログでも触れていますが、現在の空き家率は13.5%と過去最高を更新中で、今後何らかの対策が講じられない場合、平成45年には空き家率が30.2%、なんと3件に1件程度の割合にまで上昇するというシンクタンクの予想数値もあります。都心部と地方部でこの割合は異なるが、家あまりの時代になったといえるのではないでしょうか。

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・人口と世帯数の推移
空き家率と反比例するように人口は減少の一途です。国立社会保障・人口問題研究所の公表資料によると、2015年の人口は1億2709万人ですが、2053年には 1 億人を割って9924万人になると予測されています。空き家率に直接影響を与える世帯数の推移はどうでしょうか。2010年時点の世帯数は5184万世帯で2019年に5307万世帯とピークを迎え、その後減少に転じ2035年には4956万世帯にまで減少すると予測しています。また、平均世帯人員も2010年の2.42人から2035年には2.2人まで減少すると予測しているので、従来のファミリー向けの住宅に対する需要は更に減少するといえます。

 

生産緑地の解除
とどめとして最近話題になっているのが2022年問題です。都心部の田畑に「生産緑地地区」という看板が掲げられているのを見たことがあると思います。この地区に指定されると固定資産税は農地扱いとなり、相続税については納税猶予を受けることができます。本来であれば都心部(市街化区域)の農地は宅地に転用すべきですが、30年間営農するという条件で宅地並み課税を猶予するという制度です。1万ha以上の土地が生産緑地に指定されています。1992年に生産緑地法が施行されてから期限が切れるのが2022年です。この年以降市場に大量の土地が供給される可能性があるこが懸念されています。

 

これらの要因はオリンピックという好材料が霞んでしまうくらいのインパクトがあります。

 

不動産の価値が下がろうが何だろうが、マイホームが欲しいという意見は多いと思います。私の個人的な意見としては「家なんか買わない方がいい」です。利便性の高い公団に申し込んで、地方の空き家を別荘としてただ同然で購入した方が豊かな生活だと思います。個人的な意見ですが、あえて購入するなら下記の条件にあてはまるものを選択します。


・駅近の中古マンション
マンションの価格は戸建と異なり、新築プレミアムが剥がれてある程度まで下落すると、価格が安定するという傾向があります。市況がよくなれば値上がりすることも普通にあります。また、中古であれば、維持管理の状況や管理組合が機能しているかなども購入前に調査できます。駅近で管理のよい中古マンションであれば賃貸することも十分可能です。


・築古の戸建住宅
一般的な木造の戸建住宅であれば築20年程で資産価値が0円になります。築20年たっても物理的には問題ないですし、リフォームすることで機能の回復も十分可能です。考え方としては0円でスケルトン部分を購入し、リフォームすることで新築物件なみにインフィルを回復すれば、新築物件を購入するよりも費用対効果は高くなるのでお得です。

 

・不整形の土地
どうせ地価が下がるのであれば、なるべく安く購入するという発想も重要です。同じ街区にある土地でも、整形な土地と不整形な土地では地価が異なります。整形な土地が3000万円で不整形な土地が2000万円だとした場合、価値が50%下落した場合の損失は整形地の方が500万円も大きくなります。ランニングコストの面ではどうでしょうか。固定資産税と都市計画税は固定資産税評価額に一定の税率を乗じて計算されます。この固定資産税評価額も不整形地の方が低くおさえらえます。相続税も同様です。不整形地の方が低く評価されるのです。整形地だったために、基礎控除額を超えてしまい、申告が必要になるといったケースも想定されます。

 

仕入価格での購入
これは難易度が高いですが、競売物件を購入するというのも検討の余地があります。
プロの市場ですが、市場価格の3割減で購入できるかもしれません。

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