宿借帳

もう家なんか買わない

エンドマーケットで不動産オークションは成立するのか


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ヤフオクなど消費者間での自由な取引はいまや当たり前になっている。ヤフオクにも不動産は出展できるらしいが、これ本気で利用しようと考えているエンドユーザーてどのくらいいるんだろうか。一般的な財は大量生産が可能なため、中古であろうと市場の手にゆだねれば市場価格は形成され、その情報は一般消費者も容易にリーチできるため、価値判断が容易になっている。これが不動産になると話が違ってくる。不動産は他の財とことなり、同じものが二つとしてない、極めて個別性の強い財だからである。同じマンションの、同じ階の隣同士の部屋でさえ、日照、通風、景観などが微妙に異なり、中古であれば更に維持管理の状態やリフォームの有無などで個別に価格が形成されていく。何が言いたいかといえば、不動産オークションがあったとしても、いくらで入札すれば自分が納得するのかが、他の財と同じように納得して入札することが素人にはできないため、エンド向けの不動産オークションが成立できてないのではないかと考えられる。以前、シャンソンの大物歌手をCMに起用し、大々的に宣伝していた不動産オークションサイトも、結局は不動産のプロしか参入してこなかったうえ、市場からいつの間にか姿を消していた。ただ成功しているオークションサイトもある。競売市場だ。競売市場は市場価格の約3割引きの基準価格からスタートし競り上がり方式で、最も高い価格で入札した人が落札する仕組みになっている。かつ、基準価格は裁判所の評価人である不動産鑑定士が査定しているため価格の信憑性が高い。また、民事執行法も改正され、強制執行の手続きなども簡素化されたため、安心して素人が入札する環境が整っている。まあ、一番の理由は、市場価格よりも安く購入できる可能性がある数少ないというか唯一の市場であり、このプロも参加する仕入市場には入場制限がないため、保証金の準備さえできれば素人も入札ができる。市場価格よりも安く購入できる可能性があるから成立している。素人でも0.7で割り戻した評価額以内であれば、お得感があるという計算くらいはできるからである。ただ、本当は競売市場はとても危険である。ちゃんと3点セットを読みこなし、占有者の状況などを確認でき、かつ、立ち退きが必要な際には、引っ越し代くらい払った方がトータルで安くつくといった感覚がないと、参加することをお勧めできない。本来であればオークションが価格形成の市場としては一番合理的な仕組みなのは承知している。既存の不動産売買市場なんかより極めて透明性が高いからである。