宿借帳

もう家なんか買わない

中古住宅市場が活性化しないのは当たり前


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不動産情報サイトの調べによると、自宅の売却理由は「より良い住まいに住み替えるため」といった住み替えを前提とする売却理由が過半を占めています。家族構成やライフスタイルに併せて、現在の住宅を処分して買い換えるケースが中心になります。住宅流通に占める既存住宅の割合はどの程度でしょうか。国交省の統計データによると平成25年時点での既存住宅流通量の割合は約15%です。10軒の内1~2軒が中古住宅の購入になります。この数値は全国平均ですので、実際は地域的なブレがあります。供給スペースの少ない都心部程既存住宅の流通割合は高くなります。諸外国はどうでしょうか。アメリカでは9割程度が既存住宅です。流通比率がほぼ日本と逆転しています。イギリスやフランスなども既存住宅流通量が新築を上回っています。中古でも維持管理さえしっかりしていれば資産価値を維持できる諸外国と、築20年でほぼ資産価値が0円になる日本の状況がこの数値に現れています。建物の資産価値が維持できれば、住み替えも容易かもしれません。余分な出費がなく、新しい家を購入できるからです。日本の場合は、一度買ったらとことん住みたおすくらいの覚悟がないと元が取れない状況です。但し、中古マンションは異なります。マンションの価格は建物と土地といった積算価格というよりは、場所的な権利としての利用権に近い感覚があります。また、戸建住宅に比べて、駅至近の物件も多く、賃貸に供することも容易なので、投資目的にもなっています。ですので築古であっても維持管理さえしっかりしていれば、景気変動と連動して価格が上昇することもあります。戸建は土地部分は上昇するかもしれませんが、景気がよくなっても建物の市場価値まで上昇することはありません。自宅の売却手段はどうでしょうか。仲介で買主を探すか、売り急いでいるなら不動産会社に下取りしてもらうかになります。市場価格で売却したいなら仲介を選択することになります。以前も話ましたが、売買に要する諸費用が売買価格のおよそ5~10%程発生します。特に仲介手数料の3%が重くなっています。売却動機から処分方法までを整理すると、自宅を売る動機としては住み替えが主な理由だが、中古市場が未成熟で建物価値が適正に評価されないため、築20年を超えるとほぼ土地値での取引となるうえに、仲介で売るとかなりの諸費用を支払う必要があるため、住み替えが促進されていないという感じになります。また、日本人が無垢なものに価値を見出す傾向が強いことも要因かもしれません。